中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景專題研究報(bào)告

　　房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位。近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、居民住房消費(fèi)升級(jí)以及國(guó)家政策調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由高速發(fā)展向平穩(wěn)健康發(fā)展的轉(zhuǎn)型過程。

　　尤其在“房住不炒”政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸居住屬性，租賃市場(chǎng)、保障房建設(shè)、城市更新改造等細(xì)分領(lǐng)域受到更多關(guān)注。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將更加注重質(zhì)量發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和服務(wù)提升，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度體系，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善提供有力支撐。

　　1 房地產(chǎn)金融概況

　　1.1 房地產(chǎn)金融概念以及內(nèi)容

　　1.2 房地產(chǎn)金融的特征與作用

　　1.2.1 特征

　　1.2.2 作用

　　1.3 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分類

　　1.3.1 按服務(wù)對(duì)象不同，分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)

　　1.3.2 按市場(chǎng)層次的不同，分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

　　1.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　1.4.1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資

　　1.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)外部融資

　　1.5 房地產(chǎn)金融相關(guān)政策

　　1.5.1 銀行信貸政策法規(guī)

　　1.5.2 上市融資政策法規(guī)

　　1.5.3 發(fā)行企業(yè)債券政策法規(guī)

　　1.5.4 房地產(chǎn)信托政策法規(guī)

　　1.5.5 國(guó)內(nèi)REITS政策法規(guī)

　　1.5.6 其他相關(guān)融資政策法規(guī)

　　1.6 我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展階段

　　1.7 小結(jié)

　　2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

　　2.1 房地產(chǎn)開發(fā)資金供求分析

　　2.1.1 資金需求分析

　　2.1.2 資金供給分析

　　2.2 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

　　2.3 房地產(chǎn)開發(fā)各階段資金流

　　2.3.1 購(gòu)買土地

　　2.3.2 取得“四證”并開工

　　2.3.3 預(yù)售

　　2.4 企業(yè)并購(gòu)

　　2.5 小結(jié)

　　3 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析

　　3.1 銀行貸款

　　3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)信貸

　　3.1.2 個(gè)人住房信貸

　　3.2 上市融資

　　3.2.1 IPO上市

　　3.2.2 買殼上市

　　3.2.3 海外上市

　　3.2.4 結(jié)論

　　3.3 發(fā)行企業(yè)債券

　　3.3.1 現(xiàn)狀分析

　　3.3.2 企業(yè)債券的優(yōu)缺點(diǎn)

　　3.3.3 我國(guó)企業(yè)債券融資情況

　　3.3.4 案例分析

　　3.3.5 結(jié)論

　　3.4 房地產(chǎn)信托

　　3.4.1 現(xiàn)狀分析

　　3.4.2 房地產(chǎn)信托的優(yōu)缺點(diǎn)

　　3.4.3 房地產(chǎn)信托融資的主要方式

　　3.4.4 案例分析

　　3.5 房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

　　3.5.1 REITS的特征與類型

　　3.5.2 我國(guó)REITS的發(fā)展現(xiàn)狀

　　3.5.3 我國(guó)REITS的曲線發(fā)展模式

　　3.5.4 案例分析

　　3.5.5 結(jié)論

　　3.6 其他融資方式

　　3.7 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

　　3.7.1 不同開發(fā)階段融資方式的選擇

　　3.7.2 不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式分析

　　3.7.3 不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析

　　3.8 小結(jié)

　　4 國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展研究

　　4.1 國(guó)外REITS發(fā)展現(xiàn)狀

　　4.2 美國(guó)REITS研究

　　4.2.1 現(xiàn)狀探析

　　4.2.2 案例分析

　　4.3 亞太地區(qū)REITS概況研究

　　4.3.1 發(fā)展概況

　　4.3.2 新加坡REITS發(fā)展分析

　　4.3.3 澳大利亞REITS發(fā)展分析

　　4.3.4 中國(guó)香港REITS發(fā)展分析

　　4.4 REITS發(fā)展模式的比較分析

　　4.5 國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒之處

　　4.6 小結(jié)

　　5 中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　5.1 REITS將成為主要趨勢(shì)

　　5.1.1 發(fā)展REITS的建議

　　5.1.2 我國(guó)發(fā)展 REITs 的可行性

　　5.1.3 探索REITS發(fā)展模式

　　5.2 房地產(chǎn)信托市場(chǎng)前景廣闊

　　5.3 商業(yè)銀行仍是融資的主要平臺(tái)

　　5.4 IPO異軍突起

　　5.5 企業(yè)債券是重要融資渠道

　　5.6 國(guó)外金融機(jī)構(gòu)與境外基金涌入

　　5.7 小結(jié)

　　6 當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

　　6.1 借道房地產(chǎn)信托，解決資金短缺

　　6.2 與國(guó)外產(chǎn)業(yè)投資基金合作

　　6.3 銀行貸款或有松動(dòng)

　　6.4 利用私募股權(quán)投資基金

　　6.5 房地產(chǎn)金融存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

　　6.5.1 信用風(fēng)險(xiǎn)

　　6.5.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　6.5.3 轉(zhuǎn)按揭貸款額度不斷增加，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)

　　6.5.4 假按揭?guī)淼赖嘛L(fēng)險(xiǎn)

　　6.5.5 房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　6.5.6 融資渠道單一，新型融資方式亟待創(chuàng)新

　　6.6 小結(jié)

　　圖目錄

　　圖 1：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式說明

　　圖 2：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一覽

　　圖 3：融資方式比較

　　圖 4：股票融資的三種方式

　　圖 5：歷年來商業(yè)銀行信貸政策變化

　　圖 6：2006-2009年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)量

　　圖 7：2006-2009年中國(guó)商品房銷售情況

　　圖 8：2006-2009年中國(guó)房地產(chǎn)投資額變化

　　圖 9：2006-2009個(gè)月商品房全國(guó)銷售面積

　　圖 10：2006-2009年商品房開發(fā)資金來源占比

　　圖 11：2000-2009年房地產(chǎn)行業(yè)資金來源變化

　　圖 12：2001-2009年房企利用國(guó)內(nèi)貸款及同比增長(zhǎng)（億元）

　　圖 13：開發(fā)商對(duì)自有資金的依賴度上升

　　圖 14：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程圖

　　圖 15：2004-2009年全國(guó)土地出讓金及占當(dāng)年商品房銷售額的比例

　　圖 16：2007-2009年全國(guó)商品房累積開工面積與同比增速

　　圖 17：2004-2009年房地產(chǎn)投資增速

　　圖 18：2003-2010年主要商品房需求者數(shù)量

　　圖 19：1999-2009年個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額及增長(zhǎng)

　　圖 20：2009年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市情況一覽

　　圖 21：2009年房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式構(gòu)成圖之產(chǎn)品數(shù)量

　　圖 22：2009 年房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式構(gòu)成圖之發(fā)行規(guī)模

　　圖 23：深國(guó)投-萬科朗潤(rùn)園集合資金信托計(jì)劃資金運(yùn)作模式

　　圖 24：麗水馨庭房產(chǎn)信托股權(quán)投資計(jì)劃資金運(yùn)作模式

　　圖 25：美國(guó)REITS與其它上市股票年回報(bào)率比較

　　圖 26：三種類型REITs在美國(guó)市場(chǎng)上所占的份額比重情況

　　圖 27：美國(guó)REITS標(biāo)準(zhǔn)

　　圖 28：新加坡REITS總市值

　　圖 29：房地產(chǎn)投資基金結(jié)構(gòu)

　　圖 30：CMT信托框架結(jié)構(gòu)圖

　　圖 31：REITS上市和IPO上市的比較分析：

　　圖 32：美國(guó)REITS運(yùn)作模式

　　圖 33：新加坡REITS的運(yùn)作模式

　　圖 34：美國(guó)與亞洲國(guó)家REITs模式比較

　　圖 35：我國(guó)信托形式的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　圖 36：我國(guó)REITS產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一房地產(chǎn)公司管理型

　　圖 37：封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式

　　表目錄

　　表 1：2007-2009年房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款額度及同期增長(zhǎng)比例

　　表 2：2009年5000家房地產(chǎn)企業(yè)期房預(yù)售統(tǒng)計(jì)

　　表 3：房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及同期增長(zhǎng)率

　　表 4：2010年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)對(duì)比分析

　　表 5：廣宇集團(tuán)2004～2009年重要財(cái)務(wù)指標(biāo)

　　表 6：部分買殼上市房地產(chǎn)公司情況一覽

　　表 7：1998年后部分海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)名錄

　　表 8：2009 年房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用統(tǒng)計(jì)情況表

　　表 9：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與美國(guó)REITS比較

　　表 10：房地產(chǎn)信托貸款計(jì)劃

　　表 11：房地產(chǎn)信托股權(quán)投資模式計(jì)劃

　　表 12：我國(guó)與國(guó)外成熟市場(chǎng)REITS產(chǎn)品特征比較

　　表 13：四個(gè)物業(yè)總收益情況（2005年12月劃入REITS）

　　表 14：發(fā)行 REITs后的資產(chǎn)負(fù)債狀況（單位：千港元）

　　表 15：不同開發(fā)階段融資方式分析表

　　表 16：不同開發(fā)類型融資方式分析表

　　表 17：不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析表

　　表 18：不同類型REITs在不同時(shí)期內(nèi)的表現(xiàn)

　　表 19：美國(guó)REITS市場(chǎng)的發(fā)展

　　表 20：新加坡REITS上市情況表